Wreszcie nastąpiły pierwsze obniżki stóp procentowych!
Wielu kredytobiorców zastanawia się teraz jak wykorzystać te zmiany na swoją korzyść, aby zaoszczędzić na odsetkach.
Sprawdzamy na przykładzie ile można zaoszczędzić na zmianie kredytu wziętego nawet niedawno (w 2024 r).
Zmiana stóp procentowych ma głównie ogromne znaczenie dla wysokości naszej raty w przypadku, gdy braliśmy kredyt ze zmienną stopą procentową. Nie oznacza to jednak, że osoby, które zdecydowały się na stałą stopę nie są w stanie zaoszczędzić na obniżeniu przez RPP (Radę Polityki Pieniężnej) stóp procentowych. Osoby znajdujące się na kredytach o zmiennym oprocentowaniu powinny już odczuć spadek rat, ale też mogą się zainteresować ofertą innych banków, gdyż obecny okres jest korzystny dla KLientów przez agresywną politykę reklamową i promocyjną banków.
Na wstępie musimy zaznaczyć, że jest wiele zmiennych, które potrafi wpłynąć na ogólną opłacalność takiej operacji, jednak statystycznie u znaczej większości osób ma ona sens przy kredytach na jeszcze conamniej 10 lat i/lub z kapitałem przewyższającym 200 tys. zł.
Wszystko zależy od tego jakie obecnie mamy warunki naszego kredytu i jak w perspektywie czasu będzie się on zmieniał. Większość banków oferuje kredyty, które na start (zazwyczaj w okresie 5 lat) mają stałe oprocentowanie. Oznacza to też, że nawet jeżeli bank umożlwiia nam szybszą spłatę (skrócenie okresu kredytowani), to nie będziemy mogli go skrócić bardziej niż na okres 5 lat liczony od udzielenia kredytu. Warto jednak w tym miejscu zaznaczyć, że obecnie (trochę za sprawą zmian w polskim prawie) każdy bank umożliwia całkowitą spłatę kredytu na każdym jego etapie. I właśnie w tym miejscy pojawia się furtka na tzw. refinansowanie kredytu hipotecznego – czyli przeniesienie kredytu do innego banku na bardziej atrakcyjnych warunkach.
Jakie to są bardziej atrakcyjne warunki? Tutaj musimy porównać naszą umowę kredytową z obecną ofertą rynkową. Dla przykłądu w sierpniu 2024 średnie oprocenotwanie nominalne kredytów oscylowało w okolicach 7,5% (dająć RRSO na poziomie około 8,75%), natomiast dziś (+/- po roku) pojawiają się już oferty z piątką z przodu, a standardowo można otrzymać około 6,2%, co ma już realne przełożenie na oszczędności na odsetkach.
Aby przybliiżyć kwoty musimy zabazować na jakimś przykładzie, więc posłużymy się nieruchomością o wartości 300 000zł i kredycie hipotecznym wziętym na 15 lat na kwotę 270 000zł (zazwyczaj banki wymagają wpłatę własną na poziomie minimum 10%). Podpisując umowę rok temu przy oprocentowaniu ~7,2% i okresie spłaty 15 lat nasza rata oscylowała w okolicach 3000 PLN, gdzie zawierała około 2000 PLN częsci odsetkowej i 1000 PLN częsci kapitałowej. Ten przykład opiera się na kredycie hipotecznym z malejącą ratą, gdzie od razu kapitał ma większy udział w racie, niż w przypadku rat o stałej wartości.
Dzisiaj podpisując analogiczną umowę po roku okazuje się, że albo:
– możemy sobie pozwolić na obniżenie wysokości raty (przy zachowaniu tej samej części kapitałowej) nawet o 300 PLN netto/mies.
– albo możemy zachować te same parametry wysokości raty i skrócić kredyt średnio aż o prawie 4 lata!
Tak bardzo zmiana oprocenotwania wpływa na ilość odsetek, które w czasie tworzą konkretne kwoty (wynika to z matematyki i procentu skłądanego). W efekcie mówimy o oszczędnościach sięgających w naszym przykładzie na poziomie około 3000 PLN rocznie, a to już jest kwota, która w wielu przypadkach już w pierwszym roku pokryje koszta związane z przeniesieniem kredytu do innego banku.
Jakie są koszta związane z przeniesieniem kredytu do innego banku? Znów musimy odpowiedzieć, że wiele zależy od Twojej obecnej umowy. Są banki bardziej liberalne, ale są też takie, które starają się wszystkimi możliwymi opłatami utrudnić proces przeniesienia kredytu. My opiszemy tylko te najbardziej popularne (i praktycznie pewne opłaty).
Podstawą jest otrzymanie wiążaącej oferty od nowego banku, w tym celu zazwyczaj jest wymagany operat szacunkowy (rozszerzona wycena wartości nieruchomosci), której koszt pokrywa właściciel nieruchomości. Często okazuje się, że taką wycenę można wykonać zdalnie na podstawie dokumentów i zdjęć, jednak zazwyczaj koszt takiego operatu kształtuje się w okolicach 300 do 700 zł. Zakłądając, że udało nam się podpisać umowę z nowym bankiem dochodzą koszta związane z wykreśleniem dotychczasowego banku z KSiąg wieczystych – dokument do sądu kosztujący w okolicach 300-400 zł.
Na koniec pozostaje kwestia czy nasz bank naliczy karę lub inną opłatę za szybszą spłątę kredytu. Znamy kilka dużych banków, które odstąpiły od takich metod postępowania, jednak przed podjęciem decyzji o przeniesnieu kredytu konieczne jest sprawdzenie jakie opłaty naliczy nam obecny bank.
