Otrzymałeś kolejną ratę kredytu hipotecznego do zapłaty i dziwisz się dlaczego pomimo malejących stóp rata się nie zmniejszyła?
Sytuacja nie tylko dotyczy kredytów zawieranych na stałej stopie procentowej, ale również na kredytach o zmiennej stopie!
Dlaczego tak jest? Odpowiemy w poniższym wpisie
Stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego
W sytuacji gdy zawarliśmy umowę na kredyt hipoteczny na warunkach, które bazują na stałym oprocentowaniu oczywiste jest, że zmiany stóp nie wpływają (w dużej mierze) na wysokość naszej raty. Zarówno my, jak i bank w takiej umowie kalkuluje ryzyko zmiany stóp procentowych i oferta szacowana jest tak aby obie strony były zadowolone. Wiele osób uważa, że decyzja czy wybrać stałe, czy zmienne stopy, to tak na prawdę loteria, bo ciężko przewidzieć przyszłość, jednak rynki i gospodarka światowa ma pewną tendencję i powtarzalność, która może pomóc w podjęciu lepszej decyzji.
Banki biorą to pod uwagę i dlatego zazwyczaj nawet stałe oprocentowanie ma określony termin obowiązywania – zazwyczaj jest to okres 5 lat.
Jednak nasz dzisiejszy wpis nie jest na ten temat. My dziś porozmawiamy o osobach, które niezależnie od wybranej formy kredytowania swojej nieruchomości nie zauważyły zmiany w wysokości raty, a przecież media donoszą o spadających stopach, co powinno pozytywnie wpłynąć na nasz rachunek i kalkulację raty do zapłaty.
Mechanizmy i wskaźniki bankowe bezpośrednio wpływają na naszą ratę
W zależności od typu umowy jaką podpisaliśmy banki naliczają oprocentowanie względem kilku parametrów. Podstawowym wykorzystywanym przez lata był WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate – czyli nazwa rynku, gdzie banki udzielają krótkoterminowych pożyczek), jednak teraz jest coraz częściej zastępowany poprzez WIRON (Warszawski Indeks Rynku Overnight – Indeks oparty na zgłoszeniach banków, uwzględniający prognozy przyszłych stóp procentowych). W efekcie oznacza to, że nasze oprocentowanie kredytu jest zazwyczaj zależne od jednego z tych wskaźników.
Co oznacza WIRON3M lub WIBOR6M i podobne dopiski? Banki w swoich umowach zabezpieczają się przed nagłymi wahaniami rynku i stosują indeksy 3M, 6M, a nawet 12M, czyli nic innego jak średnią wartość danego parametru w okresie czasu 3, 6 lub 12 miesięcy. Oznacza to, że nawet Klienci, którzy mają zmienne oprocentowanie zobaczą obniżenie się rat z pewną inercją – trwająca odpowiednio od kilku miesięcy, aż do roku.
Jest to standardowa praktyka i nie ma w tym zakresie możliwości znalezienia alternatywnej, bardziej korzystnej dla Klienta metody rozliczania, bo nawet jeżeli bank oferuje parametr oparty na miesięcznych indeksach, to podnosi ryzyko takiego kredytu i pojawiają się inne koszta, które obniżają jego atrakcyjność. W efekcie Klienci wybierają najczęściej oferty, których RRSO jest jak najniższe (w dniu podpisywania), a z czasem okazuje się, że można było wybrać opcję droższą na początku, ale tańszą w perspektywie lat spłacania kredytu.
Jednak trzeba zwrócić uwagę, iż powyższe stwierdzenie ma tylko rację bytu przy spadających stopach procentowych, a co by się wydarzyło, gdyby sytuacja się odwróciła i stopy znów zaczęły rosnąć? Wtedy może okazać się, że stałe oprocentowanie i oferta z najniższym RRSO była i będzie przez kilka lat najlepszą opcją. Wszystko zależy od sytuacji rynkowej. Banki to wiedzą, Klienci to wiedzą i stąd też możemy zaobserwować tendencję, że w zalezności od okresu albo znacznie więcej kredytów jest podpisywanych na stałej, albo na zmiennej stopie procentowej.
Co zrobić, aby szybciej zaoszczędzić na obniżce stóp procentowych?
O tym napisaliśmy w oddzielnym wpisie: https://m2kupimy.pl/obnizenie-stop-procentowych-jak-na-tym-zyskac-majac-kredyt/
